El crecimiento del empleo y de los salarios ha favorecido el poder adquisitivo de compra
El precio de la vivienda nueva aumentará a ritmos de entre el 2% y el 3% durante la primera mitad de 2024, llegando hasta al 4% en el tercer trimestre del año, según el ‘XIX Observatorio de la Valoración’ de la Asociación Española de Análisis de Valor. Por otro lado, el informe calcula que el precio de las viviendas usadas subirá en algo más del 1% durante el primer semestre de 2024, pero se estabilizarán o incluso descenderán levemente a partir del tercer trimestre. Sin embargo, matiza que estas previsiones corresponden a la media nacional y, por ello, deben ajustarse a las distintas zonas del país.
El precio del alquiler subirá un 10%
La mayoría de los expertos consultados por la AEV (más del 60%) esperan que los precios de alquiler continúen creciendo, en media nacional, en ritmos cercanos al 10%, debido a la escasez general de oferta y el tope legislativo a la actualización de rentas de alquiler, que será del 3% para el año 2024.
Por otro lado, los precios del alquiler crecen de forma acelerada en España de forma general, pero se han moderado desde mediados de este año en lugares como Valencia, que pasa de crecer en tasas del 30% anual al 12%, Málaga o Barcelona; mientras que Madrid, Palma y, en general, la media española, siguen acelerando su crecimiento. El informe señala que los responsables de esta aceleración «tan asimétrica» son los distintos ritmos de evolución de la actividad económica que impulsan la atracción de población, así como el rol de los fondos de inversión en los mercados residenciales.
Además de las causas ya mencionadas, los panelistas consultados atribuyen la asimetría de la evolución de los precios del alquiler a la compra de particulares no residentes en las áreas turísticas y la restricción de oferta. También señalan como causas la dispar colaboración de las distintas administraciones locales en relación con los planes de construcción de vivienda social del Gobierno central, y el efecto de anticipación a la aplicación de la Ley de Vivienda en función del partido político del gobierno autonómico correspondiente.
El volumen global de transacciones ha disminuido, pero sigue habiendo una intensidad de intercambios relativamente elevada que revela un alto grado de liquidez en el mercado residencial, señala la AEV. Además, como las transacciones ocurren tras largos periodos de tiempo, este volumen parece indicar que una proporción elevada «del parque» está entrando en el mercado y cambiando de propietario de forma sistemática.
Así, a falta de vivienda nueva, el mercado moviliza cada vez más un número creciente de unidades, equivalentes a un 2,7% del total de stock existente (un 2,5% de viviendas existentes y un 0,3 % de nuevas). Teniendo en cuenta el encarecimiento de las hipotecas y su menor concesión, los fondos de capital que compran al contado parecen haber contribuido a la liquidez durante los últimos años.
Por otro lado, el peso de los residentes extranjeros y no residentes en las transacciones ya parece relevante, pues aumenta de forma progresiva hasta alcanzar el 11% del total de transacciones en el tercer trimestre de 2023 en el caso de los extranjeros residentes, a los que hay que sumar un 9,8% de transacciones realizadas por no residentes, la mayoría de ellos no españoles.
El mercado aprovecha fórmulas alternativas de financiación
Según el informe, las fórmulas alternativas de financiación están sustituyendo al crédito bancario tradicional, indicando que si éstas proceden de fondos, que normalmente se dirigen a grandes obras, el sistema perdería capacidad de financiar a pequeños constructores y no recuperaría la flexibilidad existente en el pasado, que ha dotado hasta ahora al sector constructor español «de gran capacidad de reacción».
Como alternativa para estos pequeños y medianos promotores, afectados por la escasez de suelo en las grandes ciudades y la falta de «músculo financiero», han surgido modelos como el préstamo puente, que tienen como contrapartida un coste generalmente más elevado que el que ofrece la banca tradicional, sobre todo si el riesgo que asume el prestamista es alto.
Por último, el informe señala que el crecimiento del empleo y de los salarios ha favorecido el poder adquisitivo de compra, aunque la demanda se concentra en el alquiler debido a la dificultad para comprar una propiedad. Para combatir esta inaccesibilidad a la vivienda, el informe plantea modelos precisos de coordinación pública y privada, oferta pública de suelo para la construcción de vivienda asequible, financiación con apoyo público y promotores que encuentren una rentabilidad adecuada, y la activación de un mayor número de procesos de transformación de suelo disponible para reducir su coste.